Das Hauptthema der Konferenz „Die Logistikimmobile“, die EUROFORUM Deutschland GmbH Anfang des Jahres in Berlin organisierte, war die zukünftige Ausrichtung des Logistikmarktes in Deutschland angesichts der Marktunsicherheiten hinsichtlich steigender Baukosten, Zinssätze und Energieeffizienzanforderungen.
Verschärft werden diese Probleme durch die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken, die für große Bauvorhaben geeignet sind. Die einfache Option, nämlich unbebautes Land zu kaufen und ein neues Gebäude zu errichten, scheint ausgeträumt zu sein. Um dieser Landknappheit entgegenzuwirken, diskutierten die Teilnehmer über die Nutzung weiterer Brachflächen in der Zukunft.
In den letzten zwölf Monaten wurde Chetwoods Deutschland von Kunden gebeten, das Potenzial mehrerer Brachflächen mit aktuellen industriellen Nutzungen wie der Automobilherstellung und der Stahlproduktion auf neue Nutzungsarten zu prüfen.
Jost Kreussler, Leiter von Chetwoods Deutschland, ist der Ansicht, dass Umnutzungen solcher Brachflächen mit einem regenerativen Ansatz verbunden sein sollten, der einen Standort insgesamt hinsichtlich Nachhaltigkeit, Artenvielfalt sowie auf menschliches und soziales Wohlergehen betrachtet.
Aus gestalterischer Sicht wird der anfängliche und umfassende, regenerative Ansatz in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber dazu führen, dass bestehende Gebäude so weit wie möglich für Nachrüstungen und Erweiterungen erhalten bleiben und nur dort, wo es nötig ist, zum Rückbau übergehen und durch Neubauten ersetzt werden. Anschließend können die Grundsätze der Kreislaufwirtschaft auf die Baudurchführung und das Gebäudemanagement angewendet werden.
Überlegungen zur Investition
Der beschriebene Ansatz erfordert eine neue Denkweise in Bezug auf die Priorisierung des Investitionsbedarfs, wobei Kostenüberlegungen nun in unterschiedlichen Phasen erfolgen. Beginnend bei den Kosten für die Sanierung und/oder Renovierung von Gebäuden, der möglichen Ertüchtigung von Brand- und Wärmeschutz sowie Tragwerk und Bodenverhältnissen bis hin zu unvermeidbaren Abbruchkosten. Durch eine flexible Herangehensweise können in einem Bereich eingesparte Kosten an anderer Stelle eingesetzt werden. Beispielsweise kann der Verzicht auf einen Abbruch Geld einsparen, das für einen kompletten Abbruchund bzw. Neubau erforderlich wäre und die Gebäuderealisierung ist möglicherweise kürzer.
Durch den Erhalt einer größtmöglichen Gebäudestruktur sowie der Rückgewinnung und Wiederverwendung von Baumaterialien werden auch die Kosten für neue Baumaterialien gesenkt, vor allem durch den weitaus geringeren Einsatz dieser Materialien, aber auch im Hinblick auf die CO2-Auswirkungen der Verwendung neuer Materialien. Dadurch wird vermieden, dass die gesamte Gebäudestruktur von Grund auf neu erstellt und die damit verbundenen Vorbereitungsarbeiten, die Herstellung und die Lieferung von intensiven Materialkosten entstehen.
Designprozess
Dieser Ansatz erfordert auch eine andere Designstrategie und einen anderen Designprozess, um unterschiedliche Prioritäten widerzuspiegeln. Für ein neues vorgefertigtes Gebäude ist möglicherweise erst nach der Planung ein detaillierter Entwurf erforderlich, wohingegen die Arbeit an bestehenden Gebäuden von Anfang an eine detailliertere Entwurfsanalyse erfordern kann, um die Kosten zu ermitteln und somit einen klaren Investitionsplan zu erstellen.
Es besteht auch eine höhere Risikowahrnehmung im Zusammenhang mit unvorhergesehenen Ereignissen im Zusammenhang mit unbekannten Standorten und Strukturen, und ein detaillierterer technischer Due-Diligence-Prozess wird unerlässlich sein, um alle möglichen Kosten im Voraus zu ermitteln. Allerdings muss dies mit einem regenerativen Ansatz in Einklang gebracht werden, der ein geringeres Risiko bei der Planung, eine schnellere Abwicklung und das Potenzial für eine bessere Abstimmung mit dem Mieter- und Kundenethos bietet.
Der Ansatz des regenerativen Designs erfordert möglicherweise auch eine ausführlichere Vorabanalyse von Problemen wie:
• Wie erfüllt das bestehende Gebäude die Anforderungen der Nutzer? Können die Grundrisse neu gestaltet werden, ohne die Struktur oder die MEP-Systeme einzuschränken?
• Sind zusätzliche Belastungen konstruktiv möglich?
• Entsprechen Brandschutz und Fluchtmöglichkeiten den heutigen Vorschriften?
• Ist eine Verbesserung der Gebäudehülle notwendig, um den heutigen Anforderungen an die Bausubstanz, wie z. B. Wärmedämmung, gerecht zu werden?
• Gibt es Undichtigkeiten in der vorhandenen Dacheindeckung und können Öffnungen wie Fenster und Türen neu ausgerichtet werden, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden?
• Ist rund um die Grundfläche des Gebäudes genügend Platz vorhanden oder ist das Grundstück groß genug, um bestimmte Infrastrukturanforderungen zu erfüllen: Straßen, Lieferbereiche, Notstraßen, Parkplätze, Ein- und Ausfahrt zum Grundstück?
• Wie können Erdsetzungen an der Schnittstelle zwischen Bestand und Neubau vermieden werden?
• Kann die vorhandene technische (MEP) Ausstattung genutzt und ggf. erweitert werden?
• Entspricht jede geplante Gebäudeerweiterung den Bebauungsplanbestimmungen?
Erst am Ende des Prozesses, wenn diese Analyse kein regeneratives Design zulässt, sollte die nächste Stufe der Strategie – oder eine Hybridoption, die einige Elemente beibehält – ins Spiel kommen.
Die Rolle des Architekten
All diese Überlegungen erfordern einen anderen Ansatz. Möglicherweise sind zu einem früheren Zeitpunkt des Projekts weitere Arbeiten erforderlich, bei denen die Möglichkeiten des regenerativen Designs detailliert geprüft werden und die von Experten für Nachrüstung, Materialwiederverwendung und energieeffiziente Designtypologien unterstützt werden, die für neue Nutzungen flexibel sind.
Die potenziellen Vorteile einer gut konzipierten und ausgeführten regenerativen Designoption werden immer offensichtlicher, da dieser Ansatz im gesamten europäischen Logistiksektor umfassender erforscht und übernommen wird und in einigen Situationen sogar durch neue staatliche Klimaschutzprioritäten und damit verbundene kommerzielle Anreize erforderlich ist.
Die Vorteile eines regenerativen Designansatzes
Die Anwendung eines regenerativen Ansatzes bei der Sanierung oder adaptiven Wiederverwendung von Industriegebäuden bietet Entwicklern die Flexibilität, ein bestehendes Immobilienportfolio besser zu verwalten. Veraltete Immobilien können in effiziente und produktive gemischt genutzte Investitionen umgewandelt werden, die besser zu den Gebieten passen, in denen sie sich befinden, und gleichzeitig möglicherweise Zeit und Geld sparen. Nutzungen können an einem gemeinsamen Standort angeordnet werden, um unterschiedlichen Anforderungen gerecht zu werden und gleichzeitig einen sinnvolleren Beitrag zur lokalen Wirtschaft zu leisten.
Darüber hinaus gibt es potenzielle Fördermöglichkeiten, Steuereinsparungen und andere kommerzielle Anreize, die die Mehrwertmöglichkeiten im Vergleich zur traditionellen Entwicklung erhöhen, sowie die zusätzlichen sozialen und ökologischen Vorteile der Nachhaltigkeit und der Unterstützung der Gemeinschaft.
Architekten von Chetwoods Deutschland arbeiten derzeit an einem Brownfield-Projekt in Berlin, das durch die frühzeitige Einbindung von Chetwoods-Designexperten potenzielle Chancen erschließt. Eine detaillierte Bewertung der Struktur, der MEP und der Bausubstanz, begleitet von einer fundierten Baukostenanalyse, kann zu einem kommerziellen Ergebnis beitragen, das den Marktanforderungen entspricht, während gleichzeitig die Entscheidung zur Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes die Nachhaltigkeit des neuen Gebäudes verbessern kann Entwicklung.
Die Arbeit der Chetwoods-Projektteams mit Kunden, die eine Umnutzung von Brachflächen anstreben, wird von unseren erfahrenen und inspirierenden Nachhaltigkeits- und Technologiespezialisten unterstützt, die mit dem Designteam zusammenarbeiten, um für jedes Sanierungsprojekt die kommerziellste und dennoch nachhaltigste Lösung zu entwickeln. Das eigene Fachwissen unserer Spezialisten wird durch unsere laufenden Forschungs- und Entwicklungsprojekte zur Wiederverwendung von Materialien, zur Anwendung der Prinzipien der Kreislaufwirtschaft und des regenerativen Designs sowie zur Gestaltung und Bereitstellung unterstützt, um den Nutzen für alle Projektbeteiligten zu maximieren.
[Image by kues1 on Freepik]
Um als Erster Informationen über unsere Forschungsprojekte, Produkte, Veranstaltungen oder andere Neuigkeiten zu erfahren,geben Sie bitte unten Ihre Datenein. Sie können sich jederzeit abmelden.