Im vergangenen Jahr haben wir festgestellt, dass in Deutschland im Kontext der städtischen Verdichtung neue Typologien für Logistikanlagen an Popularität gewinnen. Die Gestaltung sowohl typischer, außerstädtischer industrieller Logistikhallen als auch städtischer Logistikzentren wird auf andere Weise betrachtet und angepasst. Dadurch ergibt sich die Möglichkeiten, auf sich ändernde Anforderungen an die Stadtplanung zu reagieren. Wir gehen davon aus, dass diese neuartigen Typologien in Deutschland in den nächsten Jahren vermehrt in Erscheinung treten.
Der aktuelle Markt
Die Logistikbranche ist der größte Wirtschaftszweig Deutschlands und wächst mit rund drei Millionen Beschäftigten stark an. Im Jahr 2022 wurden in 13 großen europäischen Märkten fast 32 Millionen Quadratmeter Lager- und Logistikfläche realisiert, wobei der Gesamtumsatz auf dem deutschen Markt mit rund 8,67 Millionen Quadratmetern dem Rekordwachstum im Jahresvergleich zu 2021 entspricht.
Die größte Flächennachfrage kam mit 34 % von Vertriebs-/Logistikunternehmen, gefolgt von Einzelhändlern mit 29 %. Hersteller belegten den dritten Platz und steigerten ihren Anteil am Gesamtumsatz von 19 % im Jahr 2021 auf 27 % im Jahr 2022. [https://www.jll.de/en/trends-and-insights/research/logistics-and-industrial -Marktübersicht]
Die Flächennachfrage bleibt hoch, viele Unternehmen erweitern ihre Produktions-, Lager- und Vertriebskapazitäten in Deutschland. Der Mangel an modernen Logistikflächen und kurzfristig verfügbaren Flächen in vielen Regionen macht die Verknappung geeigneter Flächen jedoch zu einer ständigen Herausforderung.
Erhöhung der Lagerkapazität
Unsere Kunden in Deutschland stellen fest, dass große Grundstücke für Logistikentwicklungen außerhalb der Stadt weniger verfügbar sind und eine potenzielle Entwicklung in Bezug auf die Kapitalrendite immer schwieriger wird. Viele lokale Behörden sind außerdem der Meinung, dass große Ansiedlungen außerhalb der Städte nicht so viele Arbeitsplätze schaffen, wie sie sein könnten und wachsenden Schwerlastverkehr vom Land in die Stadtzentren schaffen. Darüber hinaus bedeutet die Größe solcher „Big Box“-Lagerhäuser, dass sie zunehmend unter Wettbewerbsdruck geraten, insbesondere in der Nähe von städtischen Umgebungen.
Wie unsere Niederlassungen im Vereinigten Königreich forschen wir in Deutschland gemeinsam mit unseren bestehenden und neuen Kunden daran, neue Lösungen zur Maximierung der Logistikkapazität innerhalb der Beschränkungen der Flächenverfügbarkeit zu finden. Gleichzeitig untersuchen wir, wie physische als auch Umweltauswirkungen von Logistikgebäuden reduziert werden können, wo dies angemessen ist.
Kombination von Nutzungen
Wie überall in Europa, boomt auch in Deutschland der E-Commerce-Bereich weiter, braucht aber mehr Nähe zu den Innenstädten. Die Anforderungen der Nachfrage nach ,Lieferung auf der letzten Meile‘ wirken sich auf Standort und Gestaltung von Logistikanlagen in deutschen Städten aus, um besser gelegene und flexible städtische Industrie- und Logistikflächen .nutzen zu können.Ein Gedankenanssatz, über den wir immer häufiger sprechen, ist die Verdichtung und die Kombination unterschiedlicher Nutzungen. Stadtverwaltung fordern immer häufiger eine Nutzungsmischung auf Grundstücken im Stadtgebiet oder sogar in Innenstädten.
Dieses relativ neue Konzept bezieht sich auf das sorgfältige Nebeneinander von Industrie-, Logistik- und Wohnnutzungen, um Mischnuzungen auf Industriestandorten anzusiedeln. Bis jetzt ist es ein Ansatz, der sich hauptsächlich in Großbritannien entwickelt hat, wo unsere Kollegen in London seit mehreren Jahren mit der Greater London Authority (GLA) neue Typologien und Vorlagen erforschen, um Logistik mit anderen Nutzungen in und um London zu kombinieren. Ein Beispiel für ihre Arbeit ist das unten abgebildete Konzept für ein exploratives Co-Location-Projekt in East London.
Neue urbane Typologien
Dieses Nutzungkombination, bei der Wohnnutzungen über Industrie- und Logistiknutzungen angeordnet werden. Und horizontale Nutzungskombination, bei der bestehende industrielle Nutzungen auf einem Teil eines Geländes verdichtet werden, um den freigewordenen Teil der Landfläche für Wohnungsentwicklung zu nutzen.innovativ gemischt genutzte Entwicklungsmodell hat zwei Denkansätze: vertikale
In Deutschland werden wir zunehmend angefragt, eine mehrgeschossige Logistiklösung für beengte städtische Standorte zu prüfen. Ziel ist, die Nachfrage nach städtischen Lieferungsdiensten für die letzte Meile und Mischnutzungen auf wertvollen städtischen Standorten anzusiedeln. Insbesondere untersuchen wir, wie die reine Logistikfläche durch mehrgeschossige Anordnung und unter Verwendung von Rampen für die vertikale Erschliessung vergrössert werden kann.
Das erste zweistöckige Logistikgebäude in Deutschland wurde von Four Parx in Hamburg entwickelt. Anfänglich bestand die Sorge, dass die engen Stützenraster, die aus Traggründen in Bodennähe erforderlich sind, ein Problem für die Fahrzeugbewegung und den Zugang verursachen würden. Mittlerweile ist die Erschließung jedoch zu 90 % belegt, denn bei Baustellenbesuchen stellten die Betreiber fest, dass die Bauweise trotz des engen Rasters ausreichend Platz für LKW-Verkehr und Lagerregale bietet.
Im vergangenen Jahr arbeitete unser Hamburger Büro mit einem Kunden zusammen, um ein zweistöckiges Pilotprojekt für eine urbane Logistikentwicklung zu entwickeln, das einen neuen Ansatz verfolgt, der die Baumasse des Gebäudes erheblich reduziert. Lastkraftwagen liefern Waren ins Erdgeschoss, von wo sie vertikal in den ersten Stock verteilt werden, wo sie von viel kleineren Lieferwagen für die Verteilung in die Innenstädte abgeholt werden. Dadurch kann das Erdgeschoss deutlich kleiner ausfallen als das Erdgeschoss, wodurch eine gestaffelte Gebäudeform entsteht und damit weg von einer rein quadratischen Bauweise.
Solche Typologien werden sich auch anpassen, um neue Liefertechnologien wie Drohnen oder autonome Fahrzeuge zu nutzen.Die detaillierte ästhetische Gestaltung von Lagerhäusern an solchen städtischen Standorten ändert sich ebenfalls, wobei der Schwerpunkt mehr auf der Gestaltung von Fassaden liegt, die auf Hauptstraßen ausgerichtet sind, die zum Stadtzentrum führen, sodass sie die angrenzende bebaute Umgebung widerspiegeln, ohne dominant zu sein.
Auch der Verkehr muss in der Mitte des Grundstücks gebündelt werden, um die umliegenden Neubauten als Lärmschutzwand zu nutzen. Wo möglich, können auch öffentliche Freizeiteinrichtungen einbezogen werden.
Schlussfolgerung
Der Erfolg der künftigen industriellen Verdichtungskonzepte durch gemischte Nutzung wird sowohl die Gestaltung der Gebäude als auch die bessere und innovative Nutzung des Raums auf dem unmittelbaren Gelände betreffen. Es wird davon abhängen, wie die Raumverdichtung in ihre breitere Gemeinschaft gestellt wird, sich auf diese bezieht und wie sie auf ihren lokalen Umweltkontext reagiert. Wir freuen uns darauf, mit unseren Kunden zusammenzuarbeiten, um Projekte zu entwerfen, die beweisen, dass Logistikflächen großartig aussehen, neben anderen Nutzungen bestehen und sich gut in eine städtische Umgebung einfügen können, um diese positiv zu verbessern.
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